深圳房地产为何又火了?话说跨境电商人如何利用金融手段实现财富增长及阶层跃迁(1)

最近深圳房地产很火,深圳宝安区的房价在一个月内涨幅达30%~50%之巨,十分惊人,这是怎么回事呢?又跟我们跨境电商人有什么关系呢?其实密切相关的:
大家知道今年做外贸行业的,受全球疫情影响挺严重的,经济下滑,国内为了稳就业促经济,央行持续降准降息,在此之前货币政策在保汇率与保房价之间徘徊,坚持不搞水漫金山,现在美联储开启无限QE,也就是无限印钞票,美元作为世界贸易硬通货,没钱就印钱发钱,美国人有钱了买商品,买谁的商品?多数还是买中国的,美元就会流入中国,3月末刚公布的外汇储备为30606亿美元,既然美国印钞了,那中国也可以印钞,有数据表明一季度全国经济增速-6.8%,央行印钱的速度(M2)大涨10.1%,这样就保住了汇率,但是显然房价就保不了了,为何?按照M2增速与GDP名义增速一致原则,流动性明显宽裕,央行放水,希望能给受疫情影响的包括外贸企业在内的中小微企业以帮扶渡过难关,政策导向鼓励银行给受困企业以信贷支持,但是银行可不是慈善机构,企业经营出现困难,信用资质肯定下降,如果没有抵押物,出于风控,银行反而不愿贷款, 钞票又多又便宜总要有去处啊,去哪里?当然是去房地产啊,这是最靠谱的资产,投资保值增值的需求明显,深圳等地豪宅市场同步火热,而同时,市场流动性宽裕与“限价”下的市场“倒挂”,又是驱动投资客进入楼市的核心驱动因素,于是房价就保不住飙涨起来,富人收割的场景又出现了!

在深圳,银行资金是通过如下途径流入房地产的:

1)银行低息贷款给那些在白名单里的公司客户,这些公司资质良好,且是银行关系客户,不需要抵押即能获得新授信,这些企业本来就不缺钱,但这贷款便宜呀,不拿白不拿,自然会流向房地产以增持资本项。
2)由于政策降低了金融担保公司的保证金要求,金融担保公司可以获得更多低息资金,部分以高利息的信用贷形式借给没有抵押物的企业,从而抵消利息,调回的寸头进入房地产市场。
3)以经营贷的形式低息贷款给有抵押物的企业,企业拿到钱后,往往由于经济形势疲软及本身生产销售不正常,不愿投入再生产,甚至乘机裁员降薪暂停业务,选择购入持有更多房产。

利用房产这个筹码,财富转移分配的这过程中,整个金融服务链里的各个环节几乎人人都能分一杯羹。

1)富人有动力:不断购入资产是富人之所以成为富人的窍门。
2)富人有条件:有多种保值增值的渠道,名下有经营的企业是条件之一。
3)富人有机会:央行放水,货币又多又便宜。

目前深圳有两种类似的炒房模式:

1)没钱的,如果你的房子持有时间长,比如2014年那时宝安/龙华的均价是3万, 你购入面积89平房产,估值267万,首付三成80万,按揭七成,相当于以年化利率5.77%向银行贷款175万,每年还息10万左右,房价每年都涨,到2019年底宝安均价涨到7万左右,近个月又猛涨30%~50%,均价达到9万/平,这样你的房现在的估值就达到801万,这时你以你公司的名义以该房产作为抵押物可以做二次抵押名曰经营贷,依然贷款七成,即801×70%=560万,抵扣之前贷款175万,到手现金大约385万,由于经营贷利息很低4.33%年化,你现在每年支出的利息为 24.24万, 然后你把385万里拿出285万去深圳别的区,均价6~7万,用亲属的名义,以5成首付购入另外一套价值550万的房产,这样手里就有了两套房,总资产价值1350万,手里留100万现金多舒服,怎么用?下文会说。等哪一天,如果把房产全卖掉,还清银行贷款,你至少赚500W。五年间你当初的80万投资款增值6.2倍。

2)有钱的, 流行的做法是,现金全款购入一套房,然后抵押给银行,以经营贷名义套出70%现金,再去买房,同上。只买豪宅,深圳的豪宅有很好的融资属性,无论住宅还是公寓,都能用上不错的杠杆。以杠杆投资深圳豪宅,已经让一批中产变成了富豪本身了。深圳豪宅动辄一年涨个几百万,上千万。甚至还能贡献出几亿增幅。比如,香蜜湖的学位房,一年拉涨个2、3百万;华侨城的别墅,早年6000万入手的买家4个亿套现。香蜜湖、后海、深圳湾、宝中等以万计的高级白领跻身富裕。造富效应,吸引全国甚至全球更多的富豪入场。

而之所以深圳可以这么骚操作的基本条件是:

1)央行降准降息兼印钞,流动性宽松,市场钱多且便宜。
2)相对发达的金融服务业,有人帮你操作。
3)深圳各区房价的不平衡,部分区域限价,房产存在价差。
4)城市发展利好频出,近期取消豪宅的价格线,就是取消以价格定义豪宅,从而为高房价交易减税。
5)监管上对深圳相对宽容,因为金融自由度上要比对香港。
6)房产供需偏紧。

申请经营贷具体流程:

1. 条件要求:

1) 年龄在55岁以下
2) 个人征信,半年内贷款审批查询次数不超过6次,没有当前逾期记录,2年内逾期不超过4~6次。
3) 名下有实际经营公司。
4) 公司或个人半年流水 >50万/月,如果高比例贷款,则要求更高(所以公司做高流水很重要)。
5) 名下不要有小额贷款,如果有则需要结清,否则降额度。

2. 将房产证复印件交银行支行贷款客户经理,说明自己的情况及要求,初步评估房屋总价,评估可以贷出的成数,一般是7成,其实就是空间贷或加按。
3. 提供身份资料,签署协议及征信查询授权书,交客户经理,有客户经理走审批流程直至分行。
4. 分行审批通过,下批件,里面包含了授信额度及利率。
5. 向原按揭银行书面申请提前还款,批复需要大约10~20天。
6. 并到公证处做好委托公证,把批件交给赎楼公司进行赎楼担保,它押着你的批件才愿意去帮你把之前的按揭贷款代还了(俗称过桥),过桥费从垫款日起按日收利息千分之8,一般也就需要10天左右。
7. 按揭款还清之后,大约一周内可以拿到不动产证原件红本。
8. 赎楼公司的人带着委托书,贷款批件,红本不动产证到房管所做转押手续,之后由房管所公函发红本房产证到你申请贷款的银行分行。
9. 分行收到抵押物证件后,进入经营贷终审。
10. 终审通过,签借款协议,放款到你指定的第三方收款银行账户(不能是你自己或亲属账户),最后你懂的。
11. 如果你征信及其他条不足件导致贷不到,那么深圳有很多助贷公司帮你处理,收费总贷款额的2%,其中各环节服务都有,简直食物链上人人都能分一杯羹。
12.经营贷目前利率水平比较低年化4.33%左右,而且获得经营贷后,银行还会授信50~100万的信用贷,随借随还,年化利率在5%~8%之间,完全可以用于小微企业经营, 所以千万不要去碰网贷、小贷。
接上面的操作,你不但可以多拥有一处房产,实现资产扩充,而且手上可以留有活钱,至少可以有100万在手,你可以:
      1.如果公司受疫情影响,遇到资金困难,可以拿这100万去给公司输血
      2.如果你不差钱,你可以拿这100万去做首付购买公寓(通燃气那种)出租或办公室自用,商住两用。
      3.可以去购买理财获利。
      4. 投入私募基金.
      5.通过跨境电商的方式,国内用人民币进货,通过外销产品,收入美元,然后提现到国外的银行,例如VELO银行,远程操作VELO账户,可以直接购买美国上市股票,只购买顶尖公司的股票 A(Alibaba)G(google) F(facebook),A(apple),A(AMZON)即可,实现收益。中国经济运行是建立在银行系统上的,美国经济的运行是建立在股市上的,美国人是不存钱的,所以银行的作用就不如国内的大,但是诸如 401K养老计划的基金却在股市里,所以美国人关心股市,特朗普也关心,做跨境电商可以利用内外差特点,灵活调动资金获利。

总之就是不要放手里存银行,毕竟是多出来的负债,还在贬值,要把它转化成资产,持有的房产永远都不要卖掉,让钱 work  for you .

你也许会说这是在加杠杆,一旦房价崩盘有可能成为接盘俠,这是金融系统性风险,但是如果不加杠杆,请问受疫情影响的中小微企业企业如何能够得到低息贷款去维持?如果中小微企业破产了,大规模失业,经济大萧条,房地产也会崩盘,富人财富缩水,穷人饿死,这才是真正要命的,反过来,疫情下美元QE也在放水,这样,国内央行放水可以保汇率,让房价上升,使得中小微企业有空间得到低息贷款,就起到纾困作用,帮助企业渡过难关,维持就业就等于稳住了消费,经济就不会受到打击。

自从美元与黄金脱钩后,世界金融体系就不是建立在金本位之上的,美元成为世界硬通货,美联储印钞,等于就是印钱,可以直接发钱,所以不会发生1929年那样的经济大萧条,没钱就印,然后中国通过外贸获得美元美元,如果外贸不振,那么也可以减仓美债获得美元,所以外汇储备是可以维持的,人民币也就能维持汇率稳定,所以做跨境电商是很有意义的事,国家必然扶持,也必然维持房价不跌,涨比跌好,只不过人群中贫富不均的分化会加剧,你能不能上车,真的要抓紧时机要趁早,

当然你还兼有70%的负债率!
然而不用担心这个负债,负债是可以转嫁的:
1)之前转嫁负债的一个方式是出租收益,深圳持有房产5年以上的90平米以下小户型,房租基本都能cover房贷成本,还有赚,等于白白拥有一套房房产,别人替你还贷,还能积累你的信用。
2)如果你入手的是商务公寓或办公室,那么也可以自用,这样就可以把房贷以租金的形式计入公司办公成本抵扣,还可以合法避税,还可以得到政府补贴,甲乙方都是你,何乐而不为呢?
3)另外要知道现在一季度国内物价指数CPI同比上升4.9%,实际是给你的贷款LPR利率4.33%形成对冲,如果LPR继续走低,那么实际效果可能会是负利率,相当于银行倒贴,实际上是将负债转嫁于没有资产的人,他们存在银行里的货币贬值了。当你拥有的资产涨价30%的时候,就意味着别人手里的货币就贬值了30%。
4)做跨境电商也是转移负债的一个途径,逻辑如下:

拿以上的例子,比如你抵押房产获得100万贷款,做跨境电商,以某独立站卖家为例,

+投入100万RMB
+卖鞋,进货价大约 $7.00, 实际售价 $35.00
+主要Facebook广告推广,ROAS 为2.33. 平均水平。
+运费大约 $8.00
+广告费资金月周转4次。
+5人团队,人工及房租管理费用在6万RMB/月左右

好,我们用《独立站投资回报试算平衡表》试算一下:

A)当每日广告预算是1000刀时,备了19,308件货,广告费占总投入才5%, 广告费资金周转4次,月销售2,000双鞋,却是亏本的,亏 9,528.00 RMB,尽管它卖的鞋这个产品利润率还不错.

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B) 当每日广告预算上调到是1500刀时,则备货 18,772双,广告费占总投入资金的8%, 月销售3,000双鞋,这次盈利了 15,708.00 RMB,但是备货还是太多啦,货款周转次数为0,明显压住资金,资金利用率低,另外总投资回报率才1.57%,偏低,对比贷款利率,其实是暗亏。

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C)当每日广告预算上调到2000刀时,则备货 18,236双,广告费占总投入资金的11%, 月销售4,000双鞋,这次盈利了 40,944.00 RMB,但是备货依然还是太多啦,货款周转次数为0,明显压住资金,资金利用率低,对不起100W的投入,另外总投资回报率4.09%, 年化 49%,可以cover贷款利率了,但是一年内尚不能回本,大多数卖家也许到此就不敢加广告预算了。

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D) 我们把每日广告预算加到6000刀,这时月销量达到12000双,与备货数量13950双鞋匹配,备货月周转次数为1,说明 基本达成平衡了,资金利用率及格,盈利243,832.00元RMB,月流水260万RMB,月总资金投资回报率24.28%,年化291.36%,不到半年就回本了。

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很多卖家不敢将广告预算加到这么高,主要是要考虑:第一市场容量,卖得出去那么多的量吗?第二广告预算加不上去。都是对的,所以需要前期调研市场容量,比如调研关键词的搜素量足够高,市场容量不足应该减少在备货资金的投入,试算表已经表明,实际不需要一下投入100W进去,尤其不用投入很多钱去备货,这是其一,其二,预算加不上去,是你没用广告矩阵,实际是多广告账号以及多广告系列多广告组运营的,广告矩阵,我会在下篇文章《话说跨境电商人如何入行并赚到跨入房市门槛的第一桶金》里简单解释一下。

总结一下这个试算表揭示的真理供你思考:
1)大卖的业绩是广告砸出来的,只要ROI能够打正,就要勇于烧广告。
2)广告费资金每月周转次数多,利用率高,加预算明显可以放大利润率。
3)大的资金流水是可以用烧广告做出来的,靠内容营销引流达不到这样的效果,大量的流水对于融资是十分有帮助的。
4)售价必须30美金以上,打广告才有机会赚钱。
5)卖好的产品才能有比较高的成本利润率,成本毛利润率必须超过200%才比较稳妥。好的产品ROI也高。
6)大陆普货基本做不起来,毛利低,广告ROI也低,没得玩,还是得把精力放在研发自家产品,做精产品本身。
7)做独立站的,要把资金快速回本,赚快钱,把生意做大,烧广告是不二法门.
8)海外仓是必备装备。
9)dorpshipping模式打广告难有出路。
10)不用说,仿牌。。。

关注本公众号,加群,免费索取这个试算表供您使用,适用于google或facebook或其他的广告渠道,你自己根据自己经营独立站的实际情况,套进参数进行验算,你基本就对你的业务心中有数了,对你公司经营决策也会很有帮助,还是老话,经营公司做好自己的产品为重中之中,其他的都是手段。

(注意:本Excel表中,因为使用了函数公式,你可以填写修改有色块的单元格里的参数,其他地方不要去动,它是自动计算的)

看了通篇文章,似乎还是局限于有钱人玩的游戏,是的,赚大钱的事都是有门槛的,反过来讲没门槛的才赚不到钱,抖音带货没门槛,可想而知多数人是赚不到钱的(当然不是所有的)。那么怎么获得入场的门票,确切地说怎么获得进入房地产市场的首付款?在深圳入场最低的门槛也要100万,这可不是小钱,怎么办?如果你在深圳,又没有其他特长或手艺,偏偏又受过高等教育,人还年轻,还有干劲,那么入行跨境电商吧,还有机会的,我接下来写一篇《话说跨境电商人如何入行并赚到跨跃房市门槛的第一桶金》博文,说得都是很实际的话,谈不上格局,希望对你有所启迪。
(原创文章,转载注明出处)

ᴰᵒⁿ’ᵗ ᶠᵒʳᵍᵉᵗ ᵗʰᵉ ˢʰⁱⁿⁱⁿᵍ ᵖˡᵃᶜᵉˢ ᵒⁿ ʸᵒᵘ ʷʰᵉⁿ ⁱᵗ’ˢ ᵇᵃᵈ.

在很糟糕的时候也别忘记了你身上那些闪光的地方。

ᴹᵃʸ ʸᵒᵘ ᵇᵉ ᶠⁱʳᵐ, ˢᵒᶠᵗ, ᶜᵒⁿᶠⁱᵈᵉⁿᵗ, ʰᵘᵐᵇˡᵉ, ˢᵘⁿⁿʸ ᵃⁿᵈ ᵗʰᵒʳᵒᵘᵍʰ.

愿自己坚定而柔软自信且谦逊阳光而透彻。

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